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麻城沒買房的恭喜了!住建部發話了:房價控不住 地方政府要負責!

2018
08/14
10:40
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政策法規
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    麻城沒買房的恭喜了!住建部發話了:房價控不住 地方政府要負責!

    住建部發話了
     
    房地產調控工作提出進一步要求 

        8月7日,住建部下達命令:對未能實現調控目標的地方堅決問責,并提出要大力發展住房租賃市場。
     
        住建部發話了 對房地產調控工作提出進一步要求
     
        8月7日,住房和城鄉建設部在遼寧沈陽召開部分城市房地產工作座談會。
     
        住房和城鄉建設部在會上強調,各地要加快制定住房發展規劃,調整供應結構,持續開展治理亂象專項行動,對于房地產調控不力的地方,要堅決問責。 
     
        各地要加快制定實施住房發展規劃,抓緊調整住房和用地供應結構,大力發展住房租賃市場,完善和落實差別化住房信貸、稅收政策,支持合理住房消費,堅決遏制投機炒房,加強輿論引導和預期管理,持續開展房地產市場亂象治理專項行動,嚴厲打擊違法違規開發企業、中介機構,維護人民群眾合法權益。 
     
        此外,各地在切實做好房地產市場調控工作中,應系統分析當地房地產市場存在的突出問題和主要風險點,因地制宜,精準施策、綜合施策,把地方政府穩地價、穩房價、穩預期的主體責任落到實處,確保市場穩定。住房和城鄉建設部將建立房地產市場監測體系,完善對地方房地產調控工作的評價考核機制。要嚴格督查,對工作不力、市場波動大、未能實現調控目標的地方堅決問責。
     
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    樓市調控繼續加碼
     
        8月6日,沈陽發布通知,商品住房限購區域擴大為全市行政區域(不含遼中區、新民市、法庫縣、康平縣)。沈陽還表示要進一步加大住房用地供應量,多渠道增加各地區住房用地供應量,加快供地進度和時序;嚴格查處開發企業和中介機構捂盤惜售、炒買炒賣等違法違規行為,情節嚴重的,依法撤銷商品房預售許可證。
     
        通知還明確,實施商品住房價格指導。一是對在售商品住房項目,嚴格執行我市現行相關政策。分期銷售的商品住房項目,本期銷售均價不得高于前一期指導價格;首次入市的商品住房項目,銷售均價不得高于周邊同質可比項目銷售均價,周邊無同質可比項目的,按成本法核定。
     
        放眼全國,沈陽的調控只能稱得上是“常規操作”。
     
        蘇州四大行“不是調控勝似調控”的操作,才要了“炒房團”的命。
     
        從8月1日開始,蘇州中行、農行、工行和建行的客戶若在5年內提前償還住房貸款,將被收取違約金。提前還款違約金=提前還款金額×貸款執行月利率×6個月,部分提前還款的,每次還款金額不少于壹萬元,且須為壹萬元的整數倍。
     
        這一政策雖然不是調控政策,但客觀上,抑制了購房(換房)需求。
     
        深圳的做法更具代表性。此前,深圳新建商品住房均價已經連續21個月下降。即便如此,7月31日(中央政治局會議當天),深圳出臺新政:新購住宅限售3年、商務公寓限售5年、離婚2年內申請貸款首付比例不低于70%……
     
        在建立長效機制方面,深圳也走在前面。8月3日,深圳市人民政府辦公廳正式發布《深圳市人民政府關于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應與保障體系的意見》(深府規〔2018〕13號),這意味著深圳版“房改”方案正式落地。
     
        中原地產研究中心統計數據顯示,7月份,全國樓市調控密集程度刷新歷史紀錄,合計超過60城市發布了超過70次各類型房地產調控政策。
     
        專家表示,7月份以來,很多的政策出臺,顯示地方政府對于房地產調控的決心沒有松動,這是一個非常重要的信號。
     
    下半年全國房價漲幅料收窄
     
        從近期監管政策以及多位專家的分析看,下半年樓市調控政策或將進一步收緊。
     
        易居研究院研究員沈昕表示,預計調控政策還將進一步收緊,金融秩序整頓及違規放貸監管仍將持續,到2018年年底,全國居民購房杠桿率將進一步下降至29%左右。預計隨著居民購房杠桿率的進一步回落,下半年全國房價漲幅將收窄。
     
        易居房地產研究院7日發布的《2018年2季度全國居民購房杠桿研究》報告顯示,2018年2季度,個人房貸余額同比增幅和全國居民購房杠桿率分別回落至18.6%和31.9%,雙雙連續5個季度下行。從新增個人購房貸款余額來看,2018年二季度,個人住房貸款余額新增9800億元,同比下降2%。
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        此外,易居房地產研究院7日發布的另一份《7月全國40城住宅成交報告》則顯示,7月40個典型城市新建商品住宅成交面積環比有所減少。1-7月份,40城累計成交面積約17411萬平方米,累計同比增長2%,處于下行通道中。其中一線城市累計同比下降26%,二線城市累計同比持平;三四線城市累計同比增長19%。
     
        2017年以來,40城年初累計同比曲線已經在低位盤整近16個月,而全國成交仍保持正增長,這主要是本輪周期三四線城市較為火爆所導致的??紤]到棚改政策的變化以及貫穿全年的調控,參考40城年初累計成交面積同比增幅走勢,預計全國新建商品住宅成交面積的年初累計同比增幅即將運行至負區間。
     
        房企紛紛試水長租公寓 萬億規模的投資機會來了?
     
        我國房屋租賃市場規模已經超過1萬億,由企業統一裝修出租的長租公寓也被抬上風口,各類長租公寓品牌如雨后春筍般涌現,從房企到中介商,再到互聯網企業都紛紛涉足。
     
        長租公寓市場目前有三類玩家,房產開發商、中介服務商以及互聯網企業↓↓
     
        在主流開發商中,長租公寓在管規模最大的是包括萬科和龍湖,萬科的在管規模有3萬間,龍湖的在管規模有1.5萬間;
     
        中介服務商中最大的是鏈家旗下的自如,在管規模約70萬間;
     
        互聯網企業主要以魔方集團為代表,規模約為4萬間。
     
        在可能長達10年、20年的回報期之下,為何這些企業都紛紛試水長租公寓?長租公寓的這份蛋糕到底有多大? 業內人士指出,現在長租公寓還不賺錢,房企的試水主要是為了搶占未來的租賃市場。 
     
        隨著一系列支持租賃市場發展的政策出臺,以及上海等城市租賃用地的推出,租賃市場頓時站在了風口。對企業而言,最合適的通道就是長租公寓。
     
        這塊蛋糕到底有多大呢?分析師指出,目前我國租房的人口約占總人口11%,對比美英日等國家的30%占比還有空間。
     
    麻城沒買房的恭喜了!住建部發話了:房價控不住 地方政府要負責!
     
        觀察全球幾大城市的租房人口比例,紐約的租房人口比例約為64%,東京約為56%,倫敦約為53%。

     
        另外,我國目前租賃住房是以個人提供為主,專業的租賃機構滲透率較低,所以,機構方參與的長租公寓市場仍有較大潛力。
     
        中泰證券地產首席分析師 倪一?。含F在我們國家一共有4600萬套的租賃的住房房源,但是其中只有200萬套是專業化的租賃機構提供的,也就是說它的市占率只有5%左右。但是對比美國和日本,美國是35%,日本是83%,所以有很大的提升空間。
     
        資本也未缺席長租公寓市場。今年,自如拿下40億元的A輪融資,華平投資、紅杉資本、騰訊3家領投,一舉創下長租公寓行業單筆最大融資額。
     
        除了傳統的風險資本股權融資,將未來的資產,也就是租金收入作為擔保,在資本市場發行債券的ABS資產抵押債券,成為長租公寓的常用融資手段,還有正在探索的房地產信托投資基金REITs。 
     
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        新城控股集團有限公司副總裁 歐陽捷:在三年之內,我們的投資回報率可能只有1%、2%到2%、3%,也許五六年之后,它可以提升到3%、4%,再過五六年可能提高到5%、6%。如果未來,我們的資金成本在慢慢下降的話,我們的資金回報率可能就會覆蓋資金成本,這是一個未來的良好的預期。
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